Ouddorp - Ouddorp Kuste Ruimte Rust is tegen het plan voor een hotel, 40 woningen en horecagelegenheden bij de Oude Nieuwlandseweg. "Het belangrijkste bezwaar dat wij hebben is landschappelijk van aard." De burgerbeweging Ouddorp Kust Ruimte Rust is opgericht om te proberen het landschap van de kop van het eiland zo mooi en natuurlijk mogelijk te houden. "Het gaat ons bij dit plan vooral om het verdwijnen van de agrarische grond. Juist het akkerland met bijvoorbeeld bloemen of andere gewassen zo dicht bij het centrum van Ouddorp vinden wij het beschermen waard. Het gaat ons om de ruimtelijkheid die je ervaart als je de dorpskern en het zandwallengebied uit gaat, net als aan de Westzijde richting de vuurtoren. Waarom moet die ruimtelijkheid daar wel beschermd worden en hier niet? We zijn en blijven tegen het plan. En we denken ook goede argumenten te hebben waarom de vergunning niet afgegeven moet worden." Lees hieronder verder.

Vervolg

Wat houdt het plan in?

De aanvragen van Estate Invest betreffen:

  • een hotel met 40 kamers
  • bij het hotel horende functies, zoals receptie, bar, restaurant en wellnesscentrum ten dienste van de hotelgasten
  • 40 woningen voor recreatie, permanente- en deeltijdbewoning
  • Nieuwe wegen, 98 parkeerplaatsen, fietspaden en stoepen
  • Diverse bijgebouwen zoals een grote fietsenstalling.
  • Het verkeer neemt door dit plan met 445 motorvoertuigen per etmaal toe.

Waarom tegen?

Ouddorp Kust Ruimte Rust: Het belangrijkste bezwaar dat wij hebben tegen het plan is landschappelijk van aard. De burgerbeweging Ouddorp Kust Ruimte Rust is opgericht om te proberen het landschap van de kop van het eiland zo mooi en natuurlijk mogelijk te houden. Het gaat ons bij dit plan vooral om het verdwijnen van de agrarische grond. Juist het akkerland met bijvoorbeeld bloemen of andere gewassen zo dicht bij het centrum van Ouddorp vinden wij het beschermen waard. Het gaat ons om de ruimtelijkheid die je ervaart als je de dorpskern en het zandwallengebied uit gaat, net als aan de Westzijde richting de vuurtoren. Waarom moet die ruimtelijkheid daar wel beschermd worden en hier niet?

Het plan

In het plan staat: "..er dient tussen de kern Ouddorp en de duinen – zowel ruimtelijk als functioneel – een betere verbinding te komen. Daarom is dit bouwplan nodig." Ouddorp Kust Ruimte Rust ziet niet in waarom een nieuwbouwwijk en een hotel een verbetering van deze verbinding zouden betekenen. Wij zien liever een open gebied met akkerbouw. Naast het landschappelijke argument hebben wij nog een aantal andere argumenten tegen het plan. Hieronder hebben wij die opgesomd.

Stikstof

De projectontwikkelaar stelt in haar aanvraag het volgende: Het nu aangevraagde plan is van eenzelfde strekking als het plan dat eerder met het bestemmingsplan mogelijk is gemaakt. Door een aanvraag omgevingsvergunning in te dienen kan gebruikt worden gemaakt van een eerdere voor het project verleende vergunning op basis van de Wet natuurbescherming waarmee eventuele belemmeringen ten aanzien van stikstofdepositie kunnen worden weggenomen. De verwachting is dat zo deze eerder goedgekeurde ontwikkeling alsnog gerealiseerd kan worden. Dit is ambtelijke taal. Ouddorp Kust Ruimte Rust leest dit als volgt: "Er is zo’n vier jaar geleden door de Provincie een vergunning afgegeven voor de wet natuurbescherming. De Raad van State heeft vorig jaar aangegeven dat deze vergunning niet goed genoeg is voor een bestemmingsplanwijziging. De projectontwikkelaar denkt dat deze vergunning nu wel goed genoeg is voor een omgevingsvergunning (zeg maar een bouwvergunning). Wij betwijfelen dat ten zeerste maar willen nu “ons kruit droog houden”. Mochten we elkaar weer treffen bij de Raad van State dan zal dit onderwerp één van de hete hangijzers worden."

Ruimtelijke ordening 1

Ouddorp Kust Ruimte Rust (OKRR) schreef eerder dat: "...de projectontwikkelaar voor een afwijkende procedure kiest. Hij vraagt namelijk een omgevingsvergunning aan zonder dat het bestemmingsplan wordt gewijzigd. Dat betekent dat (als alles doorgaat) het hotel en de woningen gebouwd worden op grond die in het bestemmingsplan agrarisch is. Waarom voor deze bijzondere volgorde wordt gekozen is ons niet duidelijk. We weten wel dat deze afwijkende procedure juridisch gezien alleen gebruikt mag worden als de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Wij vinden dat de aanvraag op dit punt flink te kort schiet. De inrichting van het plangebied werd alleen uitgewerkt in ‘functieaanduidingen’, maar werd niet in planregels. Er staat dus nergens hoe het gebied ingericht moet worden. Want:

  • De plaatsing van de woningen is niet uitgewerkt
  • De doorzichten zijn nauwelijks gegarandeerd. Dit open gebied met het vrije zicht op de duinen gaat verdwijnen Op deze kavel komen twee woningen
  • De omvang van (het bouwvlak voor) het hotel is niet bepaald.
  • Er is niet vastgelegd hoe groot het hotel als gebouw mag worden
  • We denken op de schets een flinke fietsenstalling te zien, maar er is geen enkele eis aan maat of bouwhoogte
  • De bouw- en goothoogte van de woningen langs de Oude Nieuwlandseweg ligt niet vast
  • De aard, omvang en vormgeving en beschermingsgraad van de oude en nieuw aan te leggen zandwallen is niet uitgewerkt
  • De groen- en infrastructuur is heel mager uitgewerkt en dit kan later weer aangepast worden."

Ruimtelijke ordening 2

Omdat er geen bestemmingsplan is voor het hotel en de woningen is het toekomstige eigenaren van hotel en woningen niet duidelijk wat er wel en niet mag. Er zijn immers geen planeisen, er is geen bouwvlak, er zijn geen bouwregels. Een schuurtje, een uitbouw, alles moet langs B&W. Het enige wat er aan eisen is dat staat nu in de vergunningsaanvraag. Of een toekomstige huiseigenaar dus een schuur mag bouwen, en waar, is onduidelijk. Daarmee vinden wij het plan niet voldoen aan de zorgvuldigheidseisen van ruimtelijke ordening.

Ruimtelijke ordening 3

De toelichting op de aanvraag staat op pagina 13 van onze laatste Nieuwsbrief : Behoud en versterking van het afwisselende en kleinschalige karakter van het landschap door behoud en herstel van de wallen (met begroeiing) en herkenbaar houden van de open en groene kamers. Nieuwe ontwikkelingen dienen te passen binnen de kleinschalige structuur van het landschap. Dit vinden we echter niet terug in de uitwerking. De tekening geeft een beeld van een gewone nieuwbouwwijk met een paar hele kleine stukjes zandwal en wat bomen. Verder niets speciaals voor het kleinschalige karakter of de open kamers.

Aanpassen

Op het gebied van Provinciaal beleid gaat het hier om een aanpassing. Definitie: Dit betreft een ontwikkeling die aansluit bij de huidige identiteit van een gebied, maar op structuurniveau wijzigingen of aanvullingen voorziet. Een voorbeeld is de aanleg of verbreding van een provinciale weg, een beperkt aantal nieuwe woningen in het buitengebied of een nieuw landgoed. Naar ons idee is hier geen sprake van aanpassen. De identiteit van een gebied is nu agrarisch. Er wordt niet aangesloten op de huidige identiteit. De verdere toelichting staat op pagina 15 van onze laatste Nieuwsbrief.

Verkeer

In de aanvraag staat: De bestaande recreatieterreinen zijn aan het extensiveren. Een deel van de huidige standplaatsen en stacaravans wordt verwijderd. Dit argument wordt gebruikt om aan te geven dat er minder verkeer zal komen in de toekomst, vooral in de zomer. Het extra verkeer door Ouddorp Bad Oost wordt zo gecompenseerd. Wij denken dat dit argument niet klopt. Het verminderen van het aantal standplaatsen op campings is al een tijd geleden afgerond. Dit ging vooral om de Groene Weide en de Klepperstee. Voor zover wij weten zijn er geen concrete plannen voor verdere reductie van het aantal standplaatsen op de campings in de omgeving van het bouwplan.

Is het wel recreatie?

In de aanvraag staat (toelichting pagina 13 laatste Nieuwsbrief) Verblijfsrecreatiegebieden hebben een recreatief karakter. Wij zien alleen in het hotel de recreatie terug. De woonwijk is gewoon een woonwijk. Ieder huis mag permanent bewoond worden.

Samenvatting

Nu we het plan hebben kunnen bestuderen zien we dat er vrijwel niets is veranderd ten opzichte van 2019. Alleen de gekozen procedure is anders. Waarom zou het nu dan wel mogen doorgaan? Wij hebben veel argumenten waarom dat niet zou moeten gebeuren.

Bron/tekst Ouddorp Kuste Ruimte Rust